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业主不缴费物业能断电吗?导报“律师来了”支招业主维权

出处:本站原创   发布时间:2021-07-19   

  台海网1月17日讯(海峡导报记者 陈捷 曾艺轩/文 闻蕊/制图)业主不缴物业费,物业能停水断电吗?小区公共收入,归物业还是业主?业主权责,又有哪些新变化

  昨天,导报“律师来了”《民法典》咨询热线开通第三天,针对《民法典》中的业主维权和消费者维权等相关问题,众多读者争相来电咨询,本报律师团队轮流接听热线,为读者解疑释惑。

  导报记者和律师团队从读者咨询中精选有代表性的问题,总结出与业主维权和消费者维权有关的“8问”。

  厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所执业律师(兼职)黄健雄:在现行物权法规定的基础上,《民法典》进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度:一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。三是结合疫情防控工作,在征用组织、个人的不动产或者动产的事由中增加“疫情防控”,明确物业服务企业和业主的相关责任和义务,增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作,业主应当依法予以配合。

  福建典格律师事务所林毅彬律师:《民法典》第九百四十四条第一款明确规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。不过,根据《民法典》第九百四十四条第二款的规定,物业公司催交物业费,应当采取“催告+提起诉讼或申请仲裁”的方式。对违反约定逾期不支付物业费的,物业公司可以催告其在合理期限内支付。如果合理期限届满业主仍不支付,物业公司可以依法提起诉讼或者申请仲裁。《民法典》第九百四十四条第三款明确规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业公司采取停止供电、供水等方式催交物业费,违反了《民法典》的相关规定,如果因此给业主造成损失,将面临承担赔偿损失等法律责任。

  林毅彬:归业主所有,物业应以合理方式向业主公开业主共有部分的经营与收益情况。《民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。因此,《民法典》确定了小区公共车位出租收入和公共电梯广告收入归属于所有业主,而不是物业公司。

  纪女士:我们小区楼外墙皮不少地方脱落,需要对外墙进行改造。物业却说外墙改造的提案无法通过,而且有人说维修资金只能用于公有部分的维修,不能用于改造。这种情况该怎么办?

  林毅彬:近年来,随着许多建筑物逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”,亟待使用维修资金。对此,《民法典》规定,建筑物及其附属设施的维修资金经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。《民法典》明确指出,除维修外,维修资金可以用于对共有部分的更新和改造。所以,小区内的外墙部分如需改造的话,可以提交业主大会研究决定后,利用维修资金进行改造。

  闻女士:《民法典》新设立了居住权,对老百姓的生活有什么影响?我想“以房养老”,居住权该怎么保障?

  北京德恒(厦门)律师事务所合伙人叶丽虾律师:《民法典》在物权、抵押权之外另外增设了居住权,是指房屋的所有权人通过合同或遗嘱方式为其他人设立居住权。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权不得转让、继承,设立居住权的住宅不得出租。只有在居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权才消灭。

  居住权的立法本意是为了解决特定人群的生活居住的需求,比如一些老人需要“以房养老”,在签订“以房养老”协议的同时设立居住权,保障自己有房可住。有了居住权,房产交易必然受到影响。这就要求购房人在进行房屋交易时应当审慎调查房屋登记信息,不单包括房屋产权信息、抵押登记信息,还应关注居住权设立信息。

  孙先生:我在签合同时没认真看格式条款,对方也没作说明,事后我发现遭遇“霸王条款”,这些条款能有效吗?

  福建典格律师事务所陈奇斌律师:若涉及与你有重大利害关系的条款,可以主张格式条款不成为合同的内容。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利等情形下,格式条款无效。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《民法典》第四百九十六条规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

  解女士:我之前买了某公司生产的产品,该产品近期被公布存在问题,要召回。我想知道这个快递费由谁负担?

  福建法森律师事务所谢惠玲律师:《民法典》明确,缺陷产品召回由生产、销售者“埋单”。依照《民法典》第一千二百零六条第二款规定,采取召回措施的,生产者、销售者应当负担被侵权人因此支出的必要费用。解女士寄回去的费用,应该由生产者负担。

  林毅彬:《民法典》增加法定保管的规定,为规范寄存人与保管人之间的权利与义务,维护消费者合法权益提供了法律依据。《民法典》第八百九十条规定,保管合同自保管物交付时成立,但是当事人另有约定的除外。如果顾客到酒店住宿,按照酒店的指示将车辆停放在酒店停车场内,应视为顾客将车辆交由酒店保管。手机看开奖记录2020,停车场系酒店的配套设施,酒店顾客支付了住宿费用,通常认为停车费用已经包含在住宿费用中,可以认定双方成立的是有偿保管合同关系。《民法典》第八百九十七条规定,保管期内,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担赔偿责任。所以,酒店对出入酒店停车场的车辆查验未尽到谨慎注意义务,造成顾客的车辆丢失,应当承担相应的赔偿责任。

  在羽毛球比赛中,老人被一球友击出的羽毛球击中导致右眼受伤,起诉索赔却被判驳回全部诉讼请求。1月4日上午,北京朝阳法院开庭审理了这样一起案件。这是北京首例适用《民法典》“自甘冒险”条款的民事案件。

  经查,2020年4月28日上午,年过七旬的宋老先生在公园与人相约打球,打球时被球友周先生打出的羽毛球击中右眼受伤。为此,宋老先生将周先生诉至北京市朝阳区法院,要求其赔偿医疗费、护理费、住院伙食补助费及营养费共8000多元。

  法院经审理认为,羽毛球运动是典型的对抗性体育运动项目,除扭伤、拉伤等风险外,较为突出的风险即为参赛者易被羽毛球击中。而宋先生作为多年参与羽毛球运动的爱好者,对于自身和其他参赛者的能力以及此项运动的危险,应当有所认知和预见,但仍自愿参加比赛,应认定为自甘冒险的行为。

  此外,周先生杀球进攻的行为属于该类运动的正常技术动作,并不存在明显违反比赛规则的情形,故不应认定其存在重大过失;案涉情形该如何定责已由《民法典》第一千一百七十六条第一款(“自甘冒险”规则)予以明确规定,故案件不具有适用公平责任的条件。

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